빌딩의 구조 형식은 크게 철근콘크리트(RC), 철골조(S), 철골철근콘크리트(SRC)로 나뉘어. 각 구조마다 내구성, 유지보수 비용, 리모델링 가능성이 달라지기 때문에 반드시 확인해야 해.

특히 1980년대 이전에 지어진 건물은 현재의 내진 설계 기준을 충족하지 못할 가능성이 높아. 1988년 이전 건물은 내진 설계 의무화 이전이라 내진 성능 보강 여부를 꼭 체크해야 해.

건축물 안전점검 및 정밀안전진단 결과 보고서가 있다면 반드시 확인해. 국토안전관리원 기준으로 안전등급은 A~E로 분류되는데, C등급 이하면 보수·보강이 필요한 상태야.

특히 D등급(긴급 보수·보강 필요)이나 E등급(즉시 사용 금지)은 매입 자체를 재고해야 해. 이런 건물은 매입 후 보수 비용이 건물 가격을 초과할 수도 있거든.

지하층 누수는 빌딩 실사에서 가장 흔하게 발견되는 문제 중 하나야. 지하 주차장, 지하 창고, 기계실 등의 벽면과 바닥에 백화 현상, 습기, 물 자국이 있는지 꼼꼼히 확인해야 해.

지하 방수 공사는 외방수(토압 측 방수)와 내방수로 나뉘는데, 외방수는 굴착이 필요해서 비용이 매우 높아. 심한 경우 수억 원이 들기도 해.

배전반과 분전반의 설치 연도와 상태를 확인해. 설치 후 20~25년이 지난 배전반은 교체를 권고해. 노후 배전반은 화재의 주요 원인이 될 수 있어.

또한 건물 내 배선이 알루미늄 배선인지 확인해. 알루미늄 배선은 구리 배선에 비해 화재 위험이 높아서 교체가 필요할 수 있어. 1970~80년대 건물에서 종종 발견돼.

냉난방설비는 빌딩 운영 비용에서 가장 큰 비중을 차지하는 설비야. 중앙 공조 방식인지 개별 공조 방식인지 확인하고, 설비의 노후도를 점검해야 해.

냉동기(칠러)의 경우 설치 후 15~20년이 지나면 교체를 권고하는데, 교체 비용이 수억 원이 들어. 또한 냉매 종류를 확인해야 해. 구형 냉매(R-22 등)는 환경 규제로 인해 생산이 중단되어 유지보수 비용이 높아.

소방시설 완비증명서는 소방서에서 발급하는 서류로, 건물의 소방시설이 법적 기준을 충족하는지 확인하는 서류야. 최근 소방시설 자체점검 결과보고서를 요청해서 불량 사항이 없는지 확인해야 해.

스프링클러 헤드, 소화기, 소화전, 자동화재탐지기(감지기), 비상방송설비, 피난구 유도등 등의 상태를 직접 확인하거나 전문가에게 의뢰해.

근저당 채권최고액과 실제 대출 잔액을 확인해야 해. 채권최고액은 실제 대출액의 120~130%로 설정되는 게 일반적이야.

매입 후 기존 근저당을 말소할 것인지, 아니면 채무를 인수할 것인지에 따라 자금 계획이 달라져. 대출 인수 시에는 금리 조건과 만기일도 반드시 확인해야 해.

건축물대장에 기재된 건물 용도가 실제 사용 용도와 일치하는지 확인해야 해. 예를 들어 근린생활시설로 허가받은 공간을 숙박시설로 사용하고 있다면 불법이야.

용도 변경 이력도 확인해서 적법하게 변경 허가를 받았는지 체크해야 해. 무허가 용도 변경은 원상복구 명령과 이행강제금 부과 대상이야.

현재 임차인 현황, 임대 면적, 보증금, 월 임대료, 계약 기간, 계약 갱신 조건 등을 꼼꼼히 확인해야 해. 빌딩 매입 후 임대차 계약은 매수인이 승계하는 게 원칙이야.

특히 「상가건물 임대차보호법」에 따른 임차인의 권리를 파악해야 해. 임차인이 계약 갱신 요구권(최대 10년)을 행사할 수 있는지, 우선매수권이 있는지 등을 확인해야 해.

건물 관리비, 전기요금, 수도요금, 가스요금 등의 미납액을 확인해야 해. 이런 미납액은 매입 후 새 소유자에게 청구될 수 있어.

특히 공동 관리비의 경우 관리단이나 관리 회사에 직접 확인해서 미납액이 없는지 체크해야 해.

건물 내 임차인들이 영위하는 업종에 필요한 영업 허가나 신고가 적법하게 이루어졌는지 확인해야 해. 예를 들어 식품위생법상 영업 허가, 의료법상 의료기관 개설 허가 등이 있어.

임차인의 영업 허가 문제가 있다면 임대료 수입에 영향을 미칠 수 있어.

현재 공실률과 과거 공실 이력을 확인해야 해. 공실률이 높거나 임차인 교체가 잦다면 임대 수요가 약한 건물일 수 있어.

또한 임차인의 신용도와 재무 상태도 확인해야 해. 대형 우량 임차인(대기업, 공공기관 등)이 장기 계약으로 입주해 있다면 임대 안정성이 높아.

LTV(Loan to Value Ratio, 담보인정비율): 대출금 ÷ 부동산 가치 × 100
상업용 부동산의 경우 일반적으로 LTV 60~70% 이내에서 대출이 가능해.

DSCR(Debt Service Coverage Ratio, 부채상환비율): NOI ÷ 연간 원리금 상환액
DSCR이 1.2 이상이면 안정적인 수준이야. 1.0 미만이면 임대 수입으로 대출 원리금을 갚기 어려운 상황이야.

실사에서 발견된 하자 중 매도인이 알고 있었거나 알 수 있었던 하자에 대해서는 하자 담보 책임을 계약서에 명시해야 해.

민법상 하자 담보 책임 기간은 1년이지만, 계약서에 별도로 기간을 정할 수 있어. 중요한 하자(구조적 결함, 누수 등)에 대해서는 더 긴 기간을 요구하는 게 좋아.

또한 실사에서 발견된 하자에 대한 수리 비용을 매도인이 부담하거나, 매입 가격에서 공제하는 조건을 협상해야 해.

• 가스 배관: 음식점 임차인을 위한 가스 배관 용량과 상태 확인.
• 배기 덕트: 주방 배기 덕트의 상태와 청소 이력 확인. 화재 위험과 직결돼.
• 전기 용량: 음식점, 미용실 등 전력 소비가 많은 업종을 위한 전기 용량 확인.
• 간판 설치 현황: 불법 간판이나 옥외광고물 위반 사항 확인.
• 임차인 업종 구성: 상권 활성화에 도움이 되는 업종 구성인지 분석.